中古 家 チェック ポイント

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中古の家のチェックポイントで最も重要なのは、基本構造に問題がないこと、そして雨漏りや結露の痕跡の有無を確認することです。

 

しかし、それらのチェックや判断は素人には難しい場合が多く、できれば建築技術者を伴って内覧することを勧めます。

 

それでも、大きく表面に雨漏りや結露の痕跡が出ていない限りは判断が難しく、軽微な雨漏りや結露で少しずつ劣化している場合などは判断がつきません。

 

そのような場合の担保としては、売り主の瑕疵担保責任があり、初期（２年間）に見つかった瑕疵に対しては無償で修復を請求することができます。

 

ただし、瑕疵担保責任が義務付けされているのは宅建業者との売買の時だけで、個人売買の時には義務付けされていませんので、より安心を得るためには、購入者が別途保険加入しておくことも必要になります。

 

なお、宅建業者が売り主の中古の家では、事前にリフレッシュ・リフォームされている場合がありますが、元の状態が分からなくなるため、売り主にリフォーム内容を確認することや、可能であれば屋根裏や天井裏などから雨漏りなどのチェックポイントを確認するようにしましょう。

 

新築時に施工される防蟻処理の保証期間は、一般的には５年で、特定の防蟻メーカーなどでは１０年としていますが、いずれにしても期限がある訳です。

 

しかし、それぞれの期限で防蟻効果が全くなくなると言う訳ではなく、その効果が年々薄れてくるために保証期限を設けています。

 

また、新築時の防蟻処理の保険期間後に再度、防蟻処理を行っていると言うのはあまり聞かず、よほどメンテナンス意識が強くない限りは、施工の煩わしさやコストから放置されていると言うのも実情でしょう。

 

ですから中古の家での防蟻処理効果は、薄れているか無くなっていると考えていてよく、可能であれば入居前に防蟻処理を行いシロアリ被害のリスクを回避しておくべきです。

 

ただし、防蟻処理をしたからと言って、シロアリ被害を完全に避けることができる訳ではなく、

 

建物外周部や床下の通気が悪く常にジメジメした環境では、シロアリが寄り付きやすくなるため、植木や物置などで通気・換気を悪くすることは避けましょう。

 

なお、シロアリの移動期である４月〜６月頃、家の周囲に普通の黒いアリとは違う、少しずんぐりした羽根アリが飛んできていないかにも注意が必要です。

 

中古の家の売買には、宅建業者が売り主となって購入者と売買契約を締結するケース、そして家の個人所有者が宅建業者に仲介を依頼して購入者と売買契約を締結するケースがあります。

 

これらの売買契約の保証に関しては、宅建業者との売買契約では基本構造と雨漏りに対して２年間の瑕疵保証が義務付けられていますが、個人売買の時には現状有姿の引渡しで瑕疵保証がないのが一般的です。

 

なお、個人売買においても任意で瑕疵保険に加入することはできますが、保険と建物検査がセットになっており、売買契約前にこれらの手続きを個人で行うのは難しいのが実情でしょう。

 

また、個人が瑕疵保険に加入するとしても、保険引受法人に依頼した建物検査が合格しなかった場合の費用負担問題もあります。

 

従って、中古の家の購入に際しては、信頼できる宅建業者と売買契約で瑕疵保証を担保すること、また個人売買の時には設計・建築技術者に相談や建物の検査を依頼すること、そしてその結果を参考に判断することが重要だと思います。

 

中古の家を対象にした瑕疵保険は、国が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人（現在５社）によってそれぞれに商品化されており、基本的な内容は、構造耐力上主要な部分と屋根や外壁などからの雨漏りに対して２年間の瑕疵保証となっています。

 

なお、瑕疵担保責任の義務付けとそれに対する保険への加入は、宅建業者との売買契約の場合で、個人売買の場合は瑕疵担保責任は適用されませんので注意が必要です。

 

また、宅建業者の瑕疵担保責任は２年が通常ですが、保険の特約加入で保証期間を５年としているところもあります。

 

いずれにしても、この瑕疵保険を利用するためには、住宅瑕疵担保責任保険法人の審査を受けて登録された事業者の建物検査を受ける必要があります。

 

なお、ケースとしては稀ですが、新築時の瑕疵担保保険（平成21年10月1日より義務化）の加入時に転売特約が付けられている場合は、新築時の10年保証の残年数が中古の家に継承されます。

 

中古の家を購入する時には、築年数によっては耐震補強あるいは修復を必要とする場合があります。

 

その目安は建築基準法の耐震基準が改定された平成12年以降に新築されたか否か、そして構造耐力上主要な部分に雨漏りや腐食による劣化がないかどうかです。

 

平成12年以降、つまり築17年以内の家であれば、雨漏りや結露がない限りは、構造的に大きな不安はなく、屋根材や外壁材などの経年劣化を修復するリフォームでいいと思います。

 

しかし、築18年以上の家や雨漏り・結露による構造材の劣化の恐れがあるものは、何らかの耐震補強や雨漏り・結露防止と共に構造材の修復が必要となります。

 

築18年以上の家の耐震補強では、外壁や間仕切りの仕上材を撤去しての補強工事となるため、リフォームの規模としては大きくなり、相応に費用も大きくなります。

 

また、築17年以内で、雨漏り・結露による構造体の劣化の恐れがある場合は、部分的な補修となります。

 

いずれにしても、新築・中古を問わず家の耐震性能は最も重要なもので、最新の耐震基準に適合させておくことが家の安全と寿命を長くすることに繋がります。

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