中古 家 選び方

トップページ ＞ 中古の家を買う時の注意点 ＞ 中古の家の選び方では1981年と2000年が目安

中古の家の選び方は人さまざまでしょうが、一般的な判断要素には、地域と土地、そして家の第一印象、そして築年数と価格、になるのではないでしょうか。

 

これらにおいても、どれを最優先とするかはさまざまですが、ここでは築年数と価格について考えてみます。

 

木造家屋に関する耐震基準で大きく変更されたのは、1981年と2000年で、

 

中古の住宅ローンや瑕疵保険で条件とされている耐震基準は1981年６月に施行されたもの。

 

当時に新築されたものでは築年数が36年になります。

 

しかし、当時の住宅業界の住宅寿命に対する認識は現在ほど十分ではなく、稀に中古住宅市場にでてきても大幅なリフォームを必要とするため、よほど柱や梁などの構造体に問題が無い場合を除いて敬遠した方がいいと思います。

 

2000年の改正された耐震基準は、阪神淡路大震災の教訓を踏まえて改正されたもので、中古を選ぶ際にはこの基準で建てられて家がお勧めです。

 

2000年の新築ですと築年数で言えば築17年で、耐用年数も十分に残っており、現在の省エネの基本となっている断熱基準が改正された後（1999年）ですから、

 

これらの基準に適合した中古であれば、基本的な構造や断熱に関するリフォームを必要としません。

 

長期優良住宅が標準化されつつあり、その中古に対する評価基準も見直されつつありますが、

 

現在の中古市場ではまだ築20年から25年で家の評価額をゼロとしている宅建業者が多いため、購入者側からすれば築20年ほどの程度のいいものが見つかった時が買い時と言えるでしょう。

 

一方、築20年以内の中古は所得税の住宅ローン控除の適用を受けられますから、この築年数もひとつの目安になりますが、

 

できれば平成11年の省エネ基準改正や平成12年の耐震基準の改正に適合したもの、つまり築18年以内のものが買い時に合ったものと言えます。

 

理由は、中古と言えども数十年の利用を予定していますから、安心で快適な住環境にするための基本性能を最新のものに近づけるリフォームを必要としないこと、

 

そして築18年ですと家の評価額も半分以下になっており、購入者にとっては都合の良いものだからです。

 

イメージに合った中古の家が見つかった特、それが買い時の家なのかどうかを判断するには、上記のような情報を前もって知っておく必要があり、チャンスを逃さないことが重要です。

 

宅建業者が取り扱う中古の家では事前にリフォームが行われている場合がありますが、

 

出来ればリフォーム前の状態で経年劣化などの不具合部分を確認した上で検討し、その状況によって自由にリフォームする方が納得のいくものになると思います。

 

その場合、購入費用とリフォーム費用が必要になるのですが、住宅ローンをそれぞれ別に組むのではなく、一括でローンを組む買い方が事務手数料が２重にならずお得です。

 

また、リフォームローンでは返済期間が短く設定されていますが、住宅ローンとセットにした場合には35年の返済期間を利用することもできます。

 

購入費用とリフォーム費用をセットにしたローンには、民間銀行が独自に商品化したものや住宅金融支援機構との提携によるフラット35（リフォーム一体型）があります。

 

いずれにしても、中古の家の買い方では現状有姿で不具合や劣化状況を確認した上でリフォーム計画を立て、購入費用との一括でローンを組むことを勧めます

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