中古 家 探し方

トップページ ＞ 中古の家を買う時の注意点 ＞ 中古の家の探し方では土地が最優先

以前は中古の家の探し方と言えば、仲介屋さんに希望を伝えて、候補物件が見つかったら足を運ぶ、と言うスタイルでしたが、今は合わせてユーザーがネット上で直接物件選びができるようになりました。

 

また、地域の仲介屋さんが主流だったものが、全国ネットで日本のどこからでも希望の物件を探すこともできるようになり、つくづく便利になったと感じます。

 

そのように便利になった中古の家探しですが、効率を上げるためには、事前に希望の候補地域をいくつか選び周辺情報を掴んでおくことを勧めます。

 

そのためには、その地域に足を運ばなければなりませんが、環境や雰囲気など実際に足を運んでみて初めてわかる情報があるのです。

 

不動産価値の多くは土地によることが多く、特に中古物件では価値の大半が土地にあるため、自然環境や日常の買い物、そして公共施設や交通などの利便性を優先順位とするべきです。

 

中古の家の査定は一般には難しいもので、現在ではネット上で簡単に査定できるようになっていますが、やはりその査定根拠には分かりにくいものがあります。

 

公益財団法人不動産流通近代化センターのマニュアルでは、築１年の査定ポイント13.5％が次第に減少し、築10年では０％、築20年では−17.5％となっています。

 

このポイント算出の詳細な根拠は分かりませんが、築10年で家の価値がゼロになると言う訳ではなく、築10年超えでは何らかのリフォーム費用が必要と言うのが影響していると考えられます。

 

また、家の固定資産税における経年減点補正率では、築1年の0.8から始まり標準的な家では25年、大きいあるいはグレードの高いものでも35年で0.2にまで下がります。

 

この固定資産税は家の再建築費を基本に算出されますから、この場合の25年あるいは35年で査定額がほぼゼロになるというのは市場相場とある程度リンクしていると思っていいでしょう。

 

勿論、メンテナンスの程度やリフォームの有無などで評価は変わりますが、それらに要した費用と同等の査定額アップになることはありません。

 

中古の家を購入する時、外観や内装、そして厨房設備や衛生設備などの劣化判断は素人でもある程度は判断できますから、リフレッシュやリフォームの範囲をイメージすることはできます。

 

しかし、内部構造体の劣化状態やリノベーションに伴う改造の可能性の是非判断は、素人にはなかなか難しいものです。

 

構造体に不具合がある場合や改造が必要な場合、修復・補強には外装や内装の撤去が必要になり、購入後に予想外の大きな費用が発生する場合があります。

 

これを防ぐためには、やはり設計・建築技術者などに依頼して、事前に家の診断をしてもらうこが必要となります。

 

家の診断を仲介業者や販売事業者に依頼することもあるでしょうが、

 

できれば客観的な第三者の立場として、そして家の「かかりつけ医」として長期に渡って相談できる設計・建築技術者を自ら見つけておくことを勧めます。

 

中古の家と言っても高額な買い物ですから、適切に行われた家の診断結果を元にした購入やリフォーム等の判断が必要で、失敗リスクも下げてくれます。

 

中古の家を買う時、築年数はリフォームの必要性を判断する上での大きな要素で、経年劣化の程度は勿論ですが、建築基準法や国の住宅施策による基準の改定年も参考になります。

 

例えば、建築基準法では阪神淡路大震災の影響を受けて平成12年に大きく基準が改定されており、改定以前の家より大きく耐震性能が上がっています。

 

また、同年には住宅性能保証制度（任意基準で現在は住宅性能表示制度に名称変更）も推進されており、この制度を利用した家はより安全な家となっています。

 

なお、現在の省エネの最新基準は平成25年のものですが、屋根や外壁などの基本的な断熱基準は平成11年のものとほぼ同様のものとなっており、大きな違いは厨房機器や冷暖房機器などの熱エネルギー消費基準が追加されていることで、機器の買い替えで解決できるものです。

 

以上から、現時点で中古の家を購入する場合は、平成12年以降、つまり築年数17年以内のものとしておけば、構造の安全や省エネなどの基本性能が現在の新築とほぼ同じで、リフォームなどで修復・補修する場合にも比較的コストを抑えることができます。

 

築20年の中古の家は、阪神淡路大震災で見直された建築基準法以前のものですから、

 

基本構造の耐震性能に不安があり、購入に際しては住宅設計者などの専門技術を持った人に相談・診断してもらうことを勧めます。

 

もし、選んだ家が築20年の間に本格的な維持リフォームがなされていない場合は、屋根材や外壁材などのやり替えリフォームが必要となり、その際には構造体も露わになりますので合わせて構造体の耐震補強も計画しておきましょう。

 

また、現在の断熱工事は省エネ基準の改定に合わせて、20年前に比べて材料や技術の向上が格段に進んでおり、その効果は冷暖房効率に大きく現れ、日常生活でのランニングコストダウンにも繋がっています。

 

以上のことを考慮すれば、築20年の家を購入する際には、リノベーションを含めた大掛かりなリフォームが必要になる恐れがあります。

 

しかし、それらで適切な修復・補強、そして断熱化が行われれば、築20年の中古の家でもその後の数十年を快適に過ごすことができるようになります。

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