中古 家 失敗談

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中古の家の失敗談によくあるのが、

• 購入後間もなく雨漏りした、
• 内覧時には気づかなかった結露で構造体の腐食が激しく、予想外の補修・修復費用が掛かった

などがあり、これらは築年数が長いものに特に多く見られます。

 

また、築年数が長い場合にはその間に近隣の住宅化が進み、都市計画の見直しによる用途地域の変更、さらには建蔽率や容積率も変更されている場合があり、建て替え時に既存の建物と同等規模のものが建てられないと言うことにもなります。

 

このような失敗談は、第三者の経験としては参考になりますが、自身の失敗談としては深刻な問題で、できれば避けたいものです。

 

従って、中古の家、特に築年数が長い場合には、事前に建築技術者に調査や検査を依頼し、その結果を参考にしながら購入の是非判断をするべきです。

 

もちろん、そのための費用は発生しますが、不動産の購入は長い目でみて、失敗のリスクを最大限下げておくことが重要だと考えてください。

 

購入候補に挙がった中古の家が汚い場合、一般的には敬遠されると思いますが、

 

その汚れが経年によるものなのか、それとも基本的な欠陥からカビやシミが存在しているのかでは、その後のリフレッシュやリフォームの内容や費用が大きく異なってきます。

 

また、経年以上に汚い場合は、その家のメンテナンス状態も悪いことが多く、予想外の出費を避けるためにも購入に際しての十分な調査・検査が必要と言えるでしょう。

 

経年による汚れの場合は、クロスの張替えや設備の入れ替えなどでリフレッシュできますが、天井や壁にカビ・シミがの汚れがある場合は、雨漏りや結露を疑ってみる必要があります。

 

雨漏りは勿論ですが、結露もその発生場所や原因によっては、家の耐久性を下げ寿命を短くするものですから、根本的に解決しておく必要があります。

 

これらの判断は、所有者の入居状態では分からず、空き家状態でも明らかな雨漏りでない限り、素人には判断がつかない事が多いため、出来れば空き家状態で、そして専門の技術者を同伴しての内覧を勧めます。

 

探した中古の家が臭い、一番嫌われることですが、土地や価格が気に入っていて、何とかしたい。

 

では、中古の家が臭う原因には何があるのでしょうか、またそれを解決するにはどうすればいいのでしょうか。

 

一般的に、臭いの原因には、生活臭、下水臭、カビ臭い、などがあります。

 

生活臭は軽微なものではクリーニング、ひどい場合でもクロスの張替えや厨房・衛生設備の取替で解決できますが、下水臭やカビ臭い場合はその原因を根本から解決しておく必要があります。

 

中古の家が空き家状態で暫く放置されていた場合は、排水管からの臭い止めである封水トラップの水が乾燥している恐れがあり、この場合は水を流すことで封水トラップの機能が復旧し臭いも止まります。

 

しかし、排水管からの漏水などで臭っている恐れがある場合は、排水テストを行い、床下などを点検し必要に応じて修理する必要があります。

 

カビ臭い原因には雨漏りや結露が考えられますから、天井や壁、そして床などにそれらの痕跡がある場合は、先に挙げた排水管からの漏水を含めて根本的に解決することが必要で、専門の技術者と相談しながらリフォーム計画を立てることを勧めます。

 

中古の家は相応に経年劣化している訳ですから、劣化に応じた不具合が出て来るのは仕方のないことで、それらを一律に欠陥とするのは少し酷のような気がします。

 

特に、個人所有者との売買契約の時は現状有姿の引渡しが多く、住設備や給排水などに不具合があることもありますが、これらは経年劣化ですから、入れ替え等で比較的容易に解決できます。

 

しかし、家の役割の身の安全と財産の保護を脅かす基本構造や雨漏りの不具合は、欠陥と言ってもよく、中古であってもしっかりとそれらの基本性能を確保しておきたいものです。

 

中古の家を買う時に、これらの基本性能を担保しておくものに加入時に建物検査のある瑕疵担保保険がありますが、上に挙げた個人売買の時には未加入のことが多く注意が必要です。

 

従って、中古の家を購入する時には、専門の技術者に相談や検査を依頼し、欠陥の有無を確認してからの契約、あるいはリフォーム計画を立てることを勧めます。

 

中古の家を買うリスクには、新築当初の基本構造が分からないことや構造に不具合がある場合も床や壁などに隠れて見えないこと、さらには以前の所有者のメンテナンス状況が判らないことなどがあります。

 

これらのリスクを回避するためには、新築当初の設計図面あるいは建築確認図書を契約時に手にいれることで、これらの書類で新築当初の基本構造を知ることができると共に、補強やリノベーションを計画する際の基本情報にもなります。

 

中古の家であっても高価な買い物ですから、リスク回避のためには上で述べた設計図面等を手に入れる他、専門技術者の意見を参考にすることが重要で、将来の大きな出費リスクを避けることにも繋がります。

 

それでも、中古の家には経年劣化の程度が不明なことが多く、購入直後の大きな出費リスクを避けるためには瑕疵担保保険に加入することも考えなければなりません。

 

宅建業者との売買契約の時は、基本構造と雨漏りに対して２年間の瑕疵保険の加入が義務付けられていますが、個人売買の特は義務付けられていませんから、リスク不安がある場合は別途に保険加入が必要となります。

 

省エネ基準は幾度か改正され、現在の基準は平成25年のものが最新ですが、

 

屋根や外壁の断熱や気密に関する基準は平成11年のものと大きくは変わっておらず、冷暖房機器や給湯器などの消費エネルギーの基準が加わって平成25年の基準となっています。

 

ですから、平成11年以前の中古の家では断熱性能や気密性能が十分ではなく、冬季に暖房機器で部屋を温めても床・天井や壁などから熱が逃げる量が多く、寒いと感じることがあります。

 

平成11年以前の中古の家であれば、築18年以上前となりますから屋根や外壁のリフォーム時期は過ぎており、もし前の所有者がリフォームしていない場合は、屋根や外壁の断熱化・気密化を兼ねたリフォームを勧めます。

 

なお、窓の断熱化も重要で、サッシが取り替えられない場合には、既存のサッシ枠を利用して新しいサッシを取る付けるカバー工法もありますので、最低でもペアガラスとしておくことです。

 

中古の家を購入するメリットとしては、比較的安く買うことができること、また築20年以上のものでは、ほぼ土地価格だけで購入できることで、リノベーションなどを計画している購入者には最適かもしれません。

 

また、築年数が長くなるにしたがって、固定資産税が安くなることもメリットのひとつで、基本構造の変更や増築を行わない限りは、リフォームやリノベーションで高くなることはありません。

 

さらに、近隣の居住者の雰囲気が分かるのもメリットのひとつで、新築分譲地のように、どのような人が近隣になるのかの不安がありません。

 

デメリットとしては、何らかのリフレッシュやリフォームが必要なことですが、中古の場合はそれらを前提にしていることが多く、先に挙げたリノベーションなどでは無視できる部分でしょう。

 

むしろ、より大きなデメリットとしては、構造体のように見えない部分の劣化状態が判らないことで、この不安を少しでも解決するために、建築技術者に相談や検査依頼をし、修復・補強の範囲や程度を予測しておくことも必要です。

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