住み替えローン

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住み替えローンの注意点が知りたい!

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住み替えローンの「売り先行」と「買い先行」とは

住み替えローンは、売り先行にするか買い先行にするかによってそれぞれ得られるメリットが違います。

 

住み替えローンとは、家を住み替える時に組むローンと名前そのままですが、今住んでいる家を先に売ってから新しい家を買う場合、手元に残る金額が確定しているため、次の家を買う時に計算しやすくなるのがメリットです。

 

反対に買い先行にして先に物件を買った場合、自宅をいつ明け渡せば良いのかと気にすることなく、時間をかけてじっくりと次の物件探しができます。

 

それぞれのデメリットはこの反対ですね。

 

売り先行ならあわただしく次の物件に引っ越せるまで別の物件に借り住まいしなければならないかもしれませんし、買い先行なら資金の計画に狂いが生じるかもしれません。

 

ここをいかに考えられるかで手続きの楽さも変わると思います。

 

頭金なしで住み替えローンを借りれる場合と怪しい場合

住み替えを行う場合、頭金なしでも問題なく引っ越しを完了させることができます。

 

しかし、この場合気を付けなければならないのは住宅ローン残高が、査定額よりも高い場合です。

 

この場合、住み替えローンは使えるのかを調べる必要が出てきます。

 

まだ住宅ローン残高が残っているのに、それに上乗せして住み替えローンまで支払って行けるのか、しかも査定額で補えないとなると貸し手は余計に不安を感じます。

 

よって、重要なのは住宅ローン残高を査定額が上回るように設定することになります。

 

仮にそれで補えなかったとしたら、売る前に貯金をしてお金を貯めておくなど、やはり長い期間をかけての対処が必要です

 

急な引っ越しなら仕方ない時もありますが、人生を安心しておくれるように、ある程度まとまったお金は常に用意しておくべきかなと思います。

 

住み替え時に利用する住宅ローンの金利は要チェック!

住み替えを行う場合に利用する住宅ローンや住み替えローンですが、この金利は住み替えであろうがなかろうが、甘く見てはいけません。

 

家を買う時にはその本体価格を見てしまいますが、その値段で家を購入できるわけではありません。

 

現金一括払いでもない限り、ローンを支払い続けそれには利子が付きます。

 

結局合計すれば何百万円と上乗せされているので、実際に家を購入するとなると怖気づいてしまう人もいます。

 

住み替えローンだって金利の確認は重要で、その先何年かかって返済していくのか、そのころにはどんな生活を送っているのかを把握しておく必要があります。

 

子どもは巣立っている年齢か、自分たちは退職しているのか、ずっとそこに暮らすのか。

 

金利が少しでも違えばその差はどんどん広がっていくので、私なら血眼になって最良なプランを探すでしょう。

 

オーバーローンの時こそ住み替えローンが使える

住み替えたいと思ったのはいいけれど、オーバーローンになってしまったという場合、これは住み替えること自体できなくなってしまうのでしょうか。

 

答えはNOです。

 

マンション等を売却しても、住宅ローンが残ってしまう場合には住み替えローンが使えます。

 

売却して得られる価格が、かかえている家の住宅ローンよりも小さい場合、その不足分を借りることができるのです。

 

これは次の家の住宅ローンに上乗せされます。

 

当然ながら、多く残っているのなら上乗せ金額も大きくなるので月々の返済は前よりも大変になります。

 

たとえ新築でなかったとしても、住む家を変えるのはそれなりにお金がかかるということですね。

 

住み替えを考えるなら、その何年も前からお金を準備しておく必要があります。

 

上乗せ金額が不安になるので、個人的には貯金を作ってから行動に移したいですね。

 

繰り上げ返済で住み替えにかかる価格をおさえられる

住み替えによって生じたローンは、早く返せば返すほどお得になります。

 

もし生活に余裕が出てきたなら、途中で繰り上げ返済をするのもアリだと思います。

 

その名の通り、例えば30年でローンを組んでいたのを繰り上げて、25年で返済するように設定しなおすことです。

 

これが何故お得になるのかというと、上記の例で言えば5年分の利息を支払わなくて良いからです。

 

金銭的メリットだけでなく、精神的にも背負っている借金がなくなったと思うと解放されますよね。

 

何十年もずっと背負うものがあると考えると気がめいりますが、努力次第で早く返金できるのなら途中でプランを変更するのも良いでしょう。

 

生活の質を落としてまで返済を急ぐ必要はないかと思いますが、将来の不安をなくすためには繰り上げ返済は有効な手段になります。

 

フラット35は住み替え時には利用できない?

よく聞くけれど実はあまり知らないという人も多いのがフラット35です。

 

これは長期固定金利で返済ができるもので、35年間同じ金利で使えることが特徴です。

 

住宅購入をサポートしてくれる頼もしい存在ですが、住み替えとなると利用できないのが一般的です。

 

例外があるのかもしれませんが、住み替えローンでフラット35を利用することは基本的にはできません。

 

住み替える時には、ただ新築を購入するだけでなく、今住んでいる家を売却し、その資金を頭金として新築購入に充てる人もいます。

 

だから厄介な手続きが増えるのですが、利用するならフラット35より機構住みかえ支援ローンなどの他のサービスを調べた方が良いと思います。

 

メリットが多いので使いたいという人もいますが、よりお値打ちに利用するならもっと他を調べてからの方が得をするかもしれません。

 

住み替えによる二重ローンのメリット・デメリット

住み替えをするとなると、これから住む家と今住んでいる家と2つのことを同時に、または立て続けに手続きしなければなりません。

 

その時に活用できるのが二重ローンです。

 

ダブルローンと言われたりもします。

 

二重ローンのメリットは、売却と購入のタイミングを調整する必要がないことです。

 

仮住まいをする必要もないため、引っ越しにかかる費用を抑えられるのも魅力的ですね。

 

一方でデメリットは、月々の返済額が2倍以上になってしまうことや、そのために銀行の審査が厳しいという傾向があることです。

 

費用面で言えば、仮住まいにかけるお金がなくなるけれど、返済額は2倍以上というのがなんとも言えないところです。

 

この差がどれくらいになるのかを計算してからでないと、どちらが得になるのか適格に判断できないように思います。

 

保証料もバカにならない!住み替えローンの注意点

住み替えで新築を建てたとすると、住み替えローンなどを利用します。

 

大手銀行から35年ローンで3000万円の住宅ローンを組んだとすると、その保証料はどこも大体62万円となります。

 

どうしてこんなにも保証料がかかるのか。

 

理由は、住宅ローンや住み替えローンを支払えなくなった場合、銀行が被害を被らないために存在する保証会社があるからです。

 

ここにもお金をおさめないと、銀行はあなたは返済してくれると確定できない、信用できないと判断するのです。

 

銀行によって保証料は違いますが、その差は微々たるものなので私ならお世話になっている銀行に頼むと思います。

 

絶対にローンを返せるという未来は誰も約束できないので、銀行としても保証会社がないと困るのでしょう。

 

ローンを組むにも相当の資金を用意しなければなりません。

 

住み替えの場合でもローン控除は受けられる

住宅借入金等特別控除とも呼ばれるローン控除、これは住み替え時にも利用できます。

 

一定の条件を満たさなければいけませんが、申告することで所得税が安くなるので知っておいて損はありません。

 

住み替えの場合では、既に今の家でローン控除を受けたからといって2度と使えないということにはなりません。

 

次に住む家に対しても10年のローン控除が受けられます。

 

しかし、面倒なのは確定申告をしないとその控除が受けられないという点です。

 

自営業で生計を立てている人なら慣れているかもしれませんが、会社員だとわからない点も多々あるのではないでしょうか。

 

そんな時には、地元の確定申告作成書コーナーに行ったり、近くの税務署に電話をして指示を仰ぎましょう。

 

慣れないことでミスをしたらやり直しになるのは嫌なので、プロに聞いた方が早いです。

 

賃貸が倍になる可能性がある住み替え時の住宅ローン

住み替えを行う際、住宅ローンを完済するためには今住んでいる場所を撤退し、売却する必要があります。

 

そのお金で借りた額を返すことができるからです。

 

しかし、新しく住む場所に早々に移動した場合、当然そこの賃貸も払っていく必要がありますよね。

 

まだ前の住居が売れないままだとしたら、住んでいないにもかかわらずそこの住宅ローンまで支払い続けなければなりません。

 

これをダブルローンと言います。

 

いつ売れるかわからない状態がそのまま続くとさすがに不安になってくるので、私だったら不動産会社に売ってしまうか、買い手がしっかり決まってから退却するよう手続きを進めたいです。

 

ダブルローンになっても、引っ越しのタイミングを自分で決められるというメリットはありますが、お金がかかるとなると考えてしまいますね。

 

もし、住み替え時のローン減税をし忘れてしまったら?

住み替えを行えば、条件に当てはまればローン減税を利用することができます。

 

しかし、これは国や自治体が自動で行ってくれることではないことから、知っておかないと損をすることになります。

 

確定申告で申請するとローン減税ができるので、忘れないようその手続き方法を調べておきましょう。

 

もし確定申告でこれを申告し忘れてしまっても、5年間はさかのぼることができるのでなんとかセーフという人もいるのではないでしょうか。

 

5年以上経ってしまったら一切の還付が受けられなくなるので注意です。

 

もしその年に確定申告自体はしたものの、ローン減税の申告をし忘れたという場合でも修正はできます。

 

これも5年以内なので、住み替えをした場合には知っておくべき知識があることを痛感します。

 

不動産会社などにあらかじめお得情報を聞いておくのもアリだと思います。

 

ローンを早く完済させる住み替え方法はあるの?

住み替え時に、今住んでいる家の住宅ローンを早く完済させたいなら、その家の買い手が付いてから新しい住居に引っ越しをする方法があります。

 

買い手がつかないまま引っ越した場合、前の家のローンは誰も住んでいなくても前の持ち主が支払い続けていくことになります。

 

これだと、いつ買い手が名乗り出るかわからないため早く完済できません。

 

よって、住み替えを検討しているなら急ぎでない限りは買い手がついてからの方がローン完済は早いと言えます。

 

住んでいない場所に対して支払うお金もなくなるため、無駄な出費がないと言えますね。

 

しかし、もし買い手が早く住みたいと言えば、仮住まいへの引っ越し代はかかってしまいます。

 

そこは交渉して少し待ってもらうなど、柔軟な対応が必要になるでしょう。

 

お互いの要望が通れば、気持ちよく住み替えが完了します。

 

住み替えによるローンのシミュレーションはネットでもできる

ネットでは、住み替えに必要な借入額と、返済できる借入額がどれくらいになるのかをシミュレーションできるサイトがあります。

 

銀行に行きたいけれど、営業している時間帯が短いからなかなか行けないという人も多いのでは?

 

そんな時には一度ネットを利用してみるのも良いと思います。

 

入力する情報は意外と少なくて大丈夫なので、気軽にざっくりとした額を知りたいという場合には便利です。

 

売却予想額や自己資金、支払金額、現在のローン残高、新規購入価格、年収、返済期間を入力すれば大体のシミュレーションができるそうです。

 

住み替えに協力しているサイトもありますが、銀行サイトでもシミュレーションがしっかりしているように思います。

 

そこでざっくり知って良さそうだなと思ったら、本格的に相談してみるべきでしょうね。

 

住宅ローン減税は可能?住み替え時に知っておくべきこと

そろそろ住み替えをしようかなと思っているなら、住宅ローン控除について知っておく必要があります。

 

もちろんこれには上限がありますが、最大で10年間で400万円が返ってくるというので、申告しないわけにはいきませんね!

 

減税というより還付されるということになりますが、そのためには初年度のみ確定申告が必要です。

 

自営業の人なら慣れているかもしれませんが、サラリーマンとなるとちょっと敷居が高そうですよね。

 

でも、確定申告の時期が近づいてくると国税庁のホームページから家で申告もできます。

 

わからなければ近くの税務署に電話できるようになるので、パソコンの画面を開きながら電話で聞くのも良いでしょう。

 

ただし、やはり時期的にかなり混みあいますので、特に都会では電話待ちの時間は覚悟しておくべきだと思います。

 

住み替えによる住宅ローンの審査は家でもできるから便利!

住み替えをするにあたって住宅ローンを組もうと思ったら、銀行によってはネットで事前審査ができます。

 

来店不要ということで、銀行の短い営業時間に行けないという人にとっては嬉しい仕様になっています。

 

事前審査は24時間受付しており、指示通りに入力していきます。

 

例えば横浜銀行の場合、その内容を確認するため「ダイレクト住宅ローンセンター」というところから確認の電話があるそうです。

 

これならネットで不正に住宅ローンを組まれる心配などはないわけです。

 

この電話の際には確定申告書など事前審査で必要となる書類もあるそうなので、ネットで指示が出ていたり、連絡があった時には二度手間にならないようしっかり準備しておきましょう。

 

審査が家でできるというのは、忙しい現代人にとってかなり良いシステムだなと思いました。

 

銀行でも住み替えの相談はできる!迷ったらプロに聞こう

銀行というとお金のやりとりだけしか相談できないようなイメージがあるかもしれませんが、住み替え時に住宅関連の相談もできます。

 

三井住友銀行のホームページを見てみると、住み替えは売却を先にするのか、それとも購入を先にするのかによってプランが変わってくることをフローチャートで表しています。

 

先に売却するなら、その仲介会社をどこにするかを決めるべきですし、購入を先にするなら住居探しを優先させる必要があります。

 

銀行でもお金のやりとりだけでなく住宅ローンのことが絡んでくるため、住宅の知識については詳しい人がいるようですね。

 

特に住み替えとなると売却も購入もしなければならないので手続きが複雑化しますが、この全てを不動産会社で相談しなければならないわけではありません。

 

近くに馴染みの銀行があるなら、住宅ローンに関しての知識を分けてもらいましょう。

 

三井住友銀行の住み替えローンの説明が分かりやすい!

三井住友銀行では、ネット上で誰もが住み替えローンについて学べるようにわかりやすい解説をしてくれていました。

 

いちいち足を運ばなくても良いのは助かりますね。

 

家を売るので、順序としては査定してもらい家の価格を知ることから始めます。

 

そして売り出す時にはその価格を載せた広告を出してもらうことで、購入希望者が来るのを待ちます。

 

見学希望の人と顔を合わせる時には、こちらが売り手になるので良い印象を与えることが大切になるでしょう。

 

引き渡し時期などは売り手と買い手だけで行うのではなく、仲介業者が取り持ってくれます。

 

ローンについては仕組みがあまりわからないという場合も、このように仲介業者がいることで安心できますね。

 

売り手と買い手だけではトラブルになることも、冷静にきっちりおさめてくれそうです。

 

ダブルローンは住み替えに潜むデメリット?

ダブルローンとは、住み替え時に発生しうる二重に支払って行くローンのことを言います。

 

今現在住んでいる家を離れ、次の物件に住み始めた場合、このどちらの家賃も支払っていくことからダブルローンと言います。

 

買い手がつかなければずっとその支払額が倍になることから、デメリットが大きいように思えます。

 

しかし、メリットもないことはなく、引っ越し時期を自由に決められ、仮住まいにかかる費用がなくなるとも言えます。

 

ただし、子どもの転校時期は4月にさせたい、転勤で急な引っ越しになるなど、引っ越し期間が指定されてしまうようならこのメリットはなくなってしまいます。

 

よって、私ならできるだけダブルローンにならないよう買い手が確実についてから引っ越しを考えたいと思います。

 

その方が無駄な支払いが少なくて済みます。

 

住み替えには同時決済するしかない?その他の方法は?

売りたい物件を売ってから買いたい物件を購入する、この方法は住み替えでは一般的です。

 

何故なら、前の物件の住宅ローンが残っている状態で新たに物件を購入するとなると、本当に支払って行けるのかと審査が厳しくなるからです。

 

そのため、住み替えには同時決済が必要だと思われがちですが、実はそうしなくても良い方法があります。

 

やはり全てお金が十分にあることが前提で、そもそも次の物件に住宅ローンを組まないという方法があります。

 

ダブルローンでも支払って行けるだけの額があることが証明できれば審査にも通りますし、もちろん、売却物件の住宅ローンを既に完済してしまっているなら同時決済でなくても良いわけです。

 

しかし、個人的には同時決済以外の方法はある程度まとまってすぐお金が出せる状態の人ではないと、活用は難しいように感じます。

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